{"id":8118,"date":"2010-06-18T06:54:00","date_gmt":"2010-06-18T05:54:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.hohenlohe-ungefiltert.de\/?p=8118"},"modified":"2010-06-18T06:55:50","modified_gmt":"2010-06-18T05:55:50","slug":"gwg-krise-burger-sponsern-kocherquartier-%e2%80%93-stadt-schwabisch-hall-in-groser-finanznot","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.hohenlohe-ungefiltert.de\/?p=8118","title":{"rendered":"„GWG-Krise: B\u00fcrger sponsern Kocherquartier?“ \u2013 Stadt Schw\u00e4bisch Hall in Finanzn\u00f6ten"},"content":{"rendered":"

Jetzt ist es endlich raus: Bei der st\u00e4dtischen Wohnungsbaugesellschaft GWG gibt es eine \u201eSchieflage bei der Liquidit\u00e4t\u201c. Die sch\u00f6nf\u00e4rberische, dem Fachchinesisch entliehene Formulierung k\u00f6nnte man\/frau wohl auch so \u00fcbersetzen: Der GWG steht das Wasser bis zum Hals.<\/strong><\/p>\n

Text erstmals ver\u00f6ffentlicht im Schw\u00e4bisch Haller Monatsmagazin Alpha Press, Ausgabe April\/Mai 2010<\/em><\/p>\n

Bausparkasse Schw\u00e4bisch Hall zahlt seit 2001 keine Steuern mehr an die Stadt<\/strong><\/p>\n

Auch die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der st\u00e4dtischen Wohnungsbaugesellschaft GWG r\u00e4umen \u2013 zwar widerwillig und mit deutlichen Anzeichen von Ver\u00e4rgerung \u2013 ein, dass es Probleme gibt. Aus im Haller Tagblatt vom 3.M\u00e4rz 2010 zitierten \u00c4u\u00dferungen der GWG-Gesch\u00e4ftf\u00fchrer geht hervor, dass die aktuellen Probleme der GWG ihren Ausgangspunkt in dem Umstand haben, dass die Bausparkasse Schw\u00e4bisch Hall seit 2001 keine Steuern mehr an die Stadt Schw\u00e4bisch Hall zahlt. Denn bis zu dem Zeitpunkt ist die GWG ein gesundes Unternehmen mit einer nahezu \u201eidealen\u201c Eigenkapitalquote von 30 Prozent gewesen. Dann stellte in Folge des umfangreichen Steuerschenkungspakets der rot-gr\u00fcnen Regierung an Unternehmen und Besserverdienende die Bausparkasse Schw\u00e4bisch Hall die Gewerbesteuerzahlungen an die Stadt Schw\u00e4bisch Hall ein und brachte letztere damit in eine ernste finanzielle Schieflage.<\/p>\n

Weggeschobene Probleme fallen der Stadt jetzt auf die F\u00fc\u00dfe<\/strong><\/p>\n

Das ver\u00e4nderte auch f\u00fcr die GWG die Lage grundlegend. Denn die Strategie von Oberb\u00fcrgermeister Hermann-Josef Pelgrim bestand ja bekanntlich darin, den st\u00e4dtischen Haushalt zu entlasten, indem er die st\u00e4dtischen T\u00f6chter, und hier besonders die GWG, immer st\u00e4rker belastete. Die Probleme, derer man sich durch Abschiebung aus dem offiziellen st\u00e4dtischen Haushalt in die Tochtergesellschaften, vielleicht entledigt zu haben glaubte, fallen der Stadt jetzt wieder auf die F\u00fc\u00dfe.<\/p>\n

Zwangsoptimismus von Finanzb\u00fcrgermeister Oscar Gruber<\/strong><\/p>\n

Die Gesch\u00e4ftf\u00fchrer der GWG r\u00e4umen quasi offiziell ein: So richtig in die rote Tinte fiel die GWG dann dadurch, dass ihr das \u201eJahrhundertprojekt\u201c Kocherquartier aufgeb\u00fcrdet wurde: \u201eDer gro\u00dfe Einbruch kam 2008, als sich Kredite in H\u00f6he von fast 30 Millionen f\u00fcr den Bau des Kocherquartiers voll in den Bilanzen niederschlugen.\u201c (Haller Tagblatt, 2. M\u00e4rz 2010). Das ganze Ausma\u00df der GWG- Probleme kann an dieser Stelle nicht weiter vertieft werden (siehe dazu untenstehenden Artikel \u201eDie GWG – Ein Fall von Voodoo-\u00d6konomie?\u201c); Aber eines scheint deutlich: Die Probleme scheinen betr\u00e4chtlich zu sein. Zwar machen die Gesch\u00e4ftf\u00fchrer einen auf Zwangsoptimismus und Oscar Gruber, der in Personalunion Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer bei der GWG und Finanzb\u00fcrgermeister bei der Stadt Schw\u00e4bisch Hall ist, versucht, die Gem\u00fcter mit der Ansage zu beruhigen, noch in diesem Jahr ein \u201eRisikomanagementsystem\u201c einzuf\u00fchren. Aber wenn Oscar Gruber jetzt schon \u00f6ffentlich dar\u00fcber nachdenkt, das Kocherquartier zu ver\u00e4u\u00dfern, l\u00e4sst das doch tief blicken.<\/p>\n

\u201eMiete soll Entlastung bringen\u201c<\/strong><\/p>\n

Bekanntlich ist die GWG f\u00fcr den Wohnungsmarkt in Schw\u00e4bisch Hall nicht ganz unbedeutend. Auf ihrer eigenen Webseite stellt sich die GWG wie folgt dar: \u201eWir sind seit \u00fcber 90 Jahren Ihr Partner f\u00fcr eine erfolgreiche provisionsfreie Vermietung. In unserem Bestand befinden sich gegenw\u00e4rtig 708 Mietwohnungen und 100 gewerbliche Objekte sowie Garagen und Parkpl\u00e4tze.
\nDar\u00fcber hinaus vermieten wir weitere 613 Objekte der Stadt und des Hospitals zum Heiligen Geist. Bei uns findet sich f\u00fcr jeden Geschmack und f\u00fcr jeden Geldbeutel das Passende.\u201c Wenn aber die Mieteinnahmen der GWG \u201eEntlastung\u201c bringen sollen, hei\u00dft das im Umkehrschluss, dass auf viele MieterInnen der GWG Belastungen zukommen. Bei den MiterInnen der GWG gibt es jedoch einen betr\u00e4chtlichen Anteil von Menschen, die auf billigen Wohnraum dringend angewiesen sind. M\u00fcssen sie jetzt wom\u00f6glich mit drastischen Mieterh\u00f6hungen rechnen? Oder kann es sein, dass sich die GWG in Zukunft noch st\u00e4rker darum bem\u00fchen wird, Wohneinheiten, in denen sozial Schwache wohnen, abzusto\u00dfen, weil sie nicht \u201ewirtschaftlich\u201c sind?<\/p>\n

Drohung mit Mieterh\u00f6hungen f\u00fcr sozial Schwache?<\/strong><\/p>\n

Der Drang nach wirtschaftlichem Ertrag und zunehmende soziale K\u00e4lte sind bekanntlich zwei Seiten derselben Medaille. Insofern darf die Ank\u00fcndigung \u201eGesch\u00e4ftsfelder sollen eindeutig voneinander abgegrenzt und auf ihre Wirtschaftlichkeit \u00fcberpr\u00fcft werden\u201c durchaus auch als Drohung an die Adresse der GW- Mieter mit dem kleinen Geldbeutel verstanden werden. Von wegen: \u201eBei uns findet sich f\u00fcr jeden Geschmack und f\u00fcr jeden Geldbeutel das Passende.\u201c<\/p>\n

B\u00fcrgerInnen k\u00f6nnten zu unfreiwilligen Sponsoren des Prestigeobjekts werden<\/strong><\/p>\n

Aber nicht nur die Mieter der GWG sollen nach den Vorstellungen der \u201eMacher\u201c in dieser Stadt ihren \u201eBeitrag\u201c leisten: Die GWG soll jetzt noch eine weitere Million Euro aus dem st\u00e4dtischen Haushalt 2012\/2013 dazu kommen. Und es ist nicht auszuschlie\u00dfen, dass noch weitere Finanzspritzen n\u00f6tig sind. Denn es w\u00e4re fast schon eine Sensation, wenn am Ende beim Kocherareal die Ausgaben nicht deutlich \u00fcber Plan liegen w\u00fcrden. Die Stadtverwaltung hat jetzt schon demonstrativ dar\u00fcber gejammert, dass man beim st\u00e4dtischen Haushalt an seine Grenzen gesto\u00dfen sei. Insofern muss davon ausgegangen werden, dass die Finanzspritzen f\u00fcr das Kocherquartier an anderer Stelle zu K\u00fcrzungen f\u00fchren werden \u2013 wahrscheinlich bei den \u201cfrei-
\nwilligen Leistungen\u201d. Es k\u00f6nnte somit der Fall eintreten, dass die Haller B\u00fcrgerInnen unfreiwillig zu Sponsoren des Prestigeprojekts werden noch bevor dieses seine Pforten \u00f6ffnet.<\/p>\n

Wenn Ahnungslosigkeit weh tun w\u00fcrde… Die GWG \u2013 Ein Fall von Voodoo-\u00d6konomie ? <\/strong><\/p>\n

Ausgerechnet in der Gemeinderatssitzung am 11. 11. 2009 stellte als „Antrag elf“ die CDU-Fraktionsvorsitzende Uta Rabe die Frage nach Einzelheiten der St\u00e4dtischen B\u00fcrgschaften mit einem aktuellen Nennwert von \u00fcber 160 Millionen Euro. Denn \u201ediese hohe Summe stellt mit \u00fcber 4.300 Euro pro Einwohner einen bundesweiten Spitzenwert dar. Der bundesweite Durchschnittswert lag Ende 2007 in den Fl\u00e4chenl\u00e4ndern bei 407 Euro pro Einwohner,\u00a0 in Baden-W\u00fcrttemberg bei 888 Euro pro Einwohner\u201c. Dabei h\u00e4tte sie als Mitglied des Verwaltungs- und Finanzauschusses aufgrund fr\u00fcherer Beratungen l\u00e4ngst gewusst haben m\u00fcssen, dass allein auf die (st\u00e4dtische) Grundst\u00fccks- und Wohnungsbaugesellschaft (GWG) Mitte 2009 rund 44 Prozent der Restvaluta der st\u00e4dtischen B\u00fcrgschaftssumme der urspr\u00fcnglichen Darlehensbetragssumme von zirka 79 Millionen Euro entfielen. Denn anders h\u00e4tten sich bisher zum Beispiel auch die zahlreichen innerst\u00e4dtischen Projekte wie Erwerb und Umbau des \u201eDreik\u00f6nig\u201c zum H&M-Shop, Umbau des \u201eHaller Tagblatt\u201c, Bau des Ritter-Parkhauses und so weiter nicht finanzieren lassen.<\/p>\n

GWG musste f\u00fcr Kocherquartier einen Kredit in H\u00f6he von 29 Millionen Euro aufnehmen<\/strong><\/p>\n

Und dies gilt erst recht f\u00fcr die Finanzierung des \u201eJahrhundertprojekts\u201c Kocherquartier, f\u00fcr das die GWG in 2008 einen Kredit von 29 Millionen Euro aufnehmen musste. Denn gemessen an den Volumina der aufgehalsten Investitionen ist die GWG v\u00f6llig unzureichend mit Eigenkapital ausgestattet.<\/p>\n

Der Wahn zur Gr\u00f6\u00dfe <\/strong><\/p>\n

Von Gesch\u00e4ftsjahr 2007 auf 2008 ist die Bilanzsumme der GWG um 47 Prozent auf \u00fcber 105 Millionen Euro gestiegen, w\u00e4hrend der Eigenkapitalanteil an der Bilanzsumme von 19 auf 13 Prozent gesunken ist. Schaut man sich die Jahresabschl\u00fcsse
\nder Gesch\u00e4ftsjahre 2008 (2007) anderer st\u00e4dtischer\/kommunaler Wohnungsbaugesellschaften in Baden-W\u00fcrttemberg an, so stellt man durchg\u00e4ngig eine weitaus bessere Kapitalausstattung fest (jeweils Eigenkapitalanteil an der Bilanzsumme):<\/p>\n

Wiesloch 50 % (49%)
\nOberkirch 40% (39%)
\nFriedrichshafen 33% (33%)-
\nLahr 28 % (29%)
\nHattenhofen 28% (27%)
\nRheinfelden 25% (25%)
\nBretten 24 % (22%)<\/p>\n

Mietnebenkosten stiegen stark an<\/strong><\/p>\n

Zum Jahresende 2008 befanden sich unter anderem 754 Mietwohnungen im Eigentum der GWG, zu deren wirtschaftlichen Verwertung wie bereits in den fr\u00fcheren Gesch\u00e4ftsberichten bemerkt wurde: Es \u201esteigt jedoch wie in den Vorjahren der Anteil der Mieterklientel an, dem es wirtschaftlich schwer f\u00e4llt, seinen laufenden Verpflichtungen nachzukommen. Dies wird versch\u00e4rft durch den sich weiterhin stark entwickelnden Anstieg der Nebenkosten. Dieser engt den Spielraum f\u00fcr Anpassungen der Grundmiete immer weiter ein. Bei der GWG kommt daher der Verfolgung r\u00fcckst\u00e4ndiger Forderungen eine besondere Bedeutung zu.\u201c<\/p>\n

Weitere Steigerungen des Bauunterhaltungsetats sind vorgesehen<\/strong><\/p>\n

Von 2007 auf 2008 haben sich die Forderungen aus Vermietung (also Mietr\u00fcckst\u00e4nde) von rund 678.000 Euro auf knapp zwei Millionen Euro nahezu verdreifacht. Um Leerst\u00e4nde und Renovierungsr\u00fcckst\u00e4nde zu vermeiden, wird im Gesch\u00e4ftsbericht bemerkt: \u201eF\u00fcr die Instandhaltung und Pflege des Altmietwohnungsbestandes wurden im Berichtsjahr 1.140.230,45 Euro (im Vorjahr 608.053,72 Euro) aufgewendet. Weitere Steigerungen des Bauunterhaltungsetats sind vorgesehen.\u201c<\/p>\n

Wie man Rendite (nicht) macht…<\/strong><\/p>\n

Wenn das Verh\u00e4ltnis des erzielten Jahres\u00fcberschusses zu dem eingesetzten Eigenkapital (Eigenkapitalrentabilit\u00e4t) h\u00f6her ist als das Verh\u00e4ltnis von Jahres\u00fcberschuss plus Fremdkapitalzinsen zur Bilanzsumme (= Gesamtkapitalrentabilit\u00e4t) spricht man von einem positiven Leverage-Effekt, was Hebelwirkung bedeutet. Ist jedoch die Gesamtkapitalrentabilit\u00e4t h\u00f6her als die Eigenkapitalrentabilit\u00e4t diente die wirtschaftliche Bet\u00e4tigung des Unternehmens im Ergebnis eher dazu, den Darlehensgebern (das sind in der Regel kreditgebende Banken) Einnahmen zu verschaffen als Gewinne f\u00fcr das Unternehmen zu erzielen. Genau
\ndies trifft auf die GWG zu. F\u00fcr das GWG-Gesch\u00e4ftsjahr 2008 ist festzustellen, dass gegen\u00fcber dem Vorjahr die Eigenkapitalrentabilit\u00e4t von 2,7 Prozent auf 2,4 Prozent abgesunken ist. Auch die (vergleichsweise h\u00f6here) Gesamtkapitalrentabilit\u00e4t ist 2008 gegen\u00fcber dem Vorjahr von 4,2 Prozent auf 3,3 Prozent gesunken.<\/p>\n

Dramatische Situation, wenn Kostensteigerungen eintreten oder erwartete Zahlungen ausbleiben<\/strong><\/p>\n

Was jedoch viel dramatischer sein d\u00fcrfte, ist die Struktur der Verbindlichkeiten nach ihrer Fristigkeit: Insgesamt ist in 2008 die Summe der Verbindlichkeiten von knapp 55 Millionen Euro um 63 Prozent auf rund 89 Millionen Euro gestiegen; dabei haben sich die Verbindlichkeiten mit einer (Rest-)Laufzeit von \u00fcber f\u00fcnf Jahren von rund 27 auf circa 53 Millionen Euro verdoppelt. Aber die kurzfristigen Verbindlichkeiten mit einer (Rest-)Laufzeit von unter einem Jahr haben sich von 6 Millionen Euro auf nunmehr knapp 17 Millionen Euro nahezu verdreifacht! Da kann ganz schnell eine dramatische Situation eintreten, wenn pl\u00f6tzlich unerwartete kurzfristige Kostensteigerungen eintreten oder erwartete Zahlungen ausbleiben….<\/p>\n

Bereits im Herbst 2009 gab es Ger\u00fcchte \u00fcber finanzielle Schieflage der GWG <\/strong><\/p>\n

Nun ist aber zu bedenken, dass die hier dargestellten Zahlen aus dem vorletzten Gesch\u00e4ftsjahr stammen und es ist kaum zu erwarten, dass sich an der beschriebenen Situation irgendetwas grundlegend ge\u00e4ndert hat. Es ist daher kein Wunder, dass bereits seit Herbst 2009 Ger\u00fcchte \u00fcber eine (drohende) Schieflage der GWG in Schw\u00e4bisch Hall die Runde machten, lange bevor diese Ger\u00fcchte vor ein paar Wochen dann auch ihren publizistischen Niederschlag in der Lokalberichterstattung des Haller Tagblatts fanden.<\/p>\n

Aberwitzige Wunschvorstellung von Gemeinder\u00e4ten<\/strong><\/p>\n

Am Schluss der Anfang Dezember letzten Jahres vorgelegten \u201eMittelfristigen Finanz- und Wirtschaftsplanung der GWG f\u00fcr die Jahre 2010 \u2013 2014\u201c hatte Gruber bemerkt: \u201eSteigende Leerstandszahlen und vor allem steigende Zinsbelastungen h\u00e4tten bestandsbe drohliche Konsequenzen f\u00fcr die GWG\u201c. Und pl\u00f6tzlich wird einigen Gemeinder\u00e4ten ob der eingegangenen Risiken etwas unwohl und sie verfallen in eine aberwitzig anmutende Wunschvorstellung. So soll das Kocherquartier nach seiner Fertigstellung m\u00f6glichst schnell an einen Investor verkauft werden. Und dabei haben sie ebenso schnell verdr\u00e4ngt, dass sich jahrelang kein Investor finden lassen wollte, um die Stadt mit einem innerst\u00e4dtischen Einkaufszentrum zu begl\u00fccken. Aber wenn (hoffentlich nicht!) etwas \u201eschief gehen\u201c sollte, k\u00f6nnte es sein, dass viele die Folgen gleich zweimal bezahlen d\u00fcrfen: Zun\u00e4chst einmal als B\u00fcrger dieser Stadt und dann noch als Mieter der GWG.<\/p>\n

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